李宇嘉:公寓到底能不能买?请提防卖点硬伤

日期:2019-12-13 08:02:21 | 人气:

  李宇嘉:公寓到底能不能买?请提防“卖点硬伤”!

  作者李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

  公寓上市放量

  近期,中原地产披露了深圳下半年供应的新楼盘,下半年有69个项目计划入市,可谓“放量”,其中有大约一半是公寓类产品。从户型看,未来深圳新房供应的格局是,小户型由公寓主导,大户型由商品住房主导。

  另外,近期地铁站卖楼盘的“小蜜蜂”成群结队。“首付50万,在深圳安家”,若看到这样的广告,一般都是公寓类产品。公寓可不可以买?未来还有增值空间吗?会不会砸在手里?笔者在这里就公寓市场现状和置业选择,给大家提供一些建议。

  公寓的今生前后

  公寓这类产品,本质上是土地用途管制“孕育”出来的。即便是深圳这种产业发展的“大牛”,也不需要那么多商业办公用地。再说,过去大城市都是工业主导,当产能过剩叠加出口下滑、劳动力成本攀升,产业用地也腾出了很多改造空间。于是,就有了商办写字楼空置的问题。

  但另一方面,住宅需求却非常旺盛。不过,由于严格的土地用途管制,加上国家担心产业“空心化”及过度房地产化造成泡沫。于是,一边是产业用地空置,另一边是住宅需求亟待满足。

  于是,打擦边球的现象出现了。很多旧改和商业用地建造一些“宜居、宜商、宜业”的公寓类产品,俗称“类住宅”,名字有公寓式办公、酒店式公寓、创新型用房、商务公寓等等。这几年,限购严格加上住宅需求旺盛,一线城市的公寓类产品非常火。

  公寓,没有产品打造

  那么,现在还可以买这类产品吗?从需求角度看,大城市限购还会很严格,外来人口还会大量涌入。从自住需求来看,即便落了户,可能也高攀不起新建住宅的价格。人口流入、限购严格,加上投资需求还很旺盛,按照此逻辑推演的话,这类市场还被看好。

  从产品类别来看,公寓类小户型、精装修、上车门槛低,这不正是新市民、首次置业者和投资客的优选吗?但是,若放长眼界,问题没这么简单。首先,公寓类产品的买方,一直是投资客主导,对户型、设计、配套,几乎没有太多要求,即便是自住,也被视为换房的垫脚石。

  既然买方不重视,作为供给方的开发商,自然没有太大的动力打造产品。现在,各大开发商都在研究自己的“产品系”,打造旗舰,但除少量高档公寓外,基本没有听说知名的公寓系列。而且,许多公寓的居住体验是很差的,甚至有人居家办公,电梯里经常充斥着送货的小贩,夜间嘈杂声很大。

  公寓,开发商的心头好

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